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　業(yè)主對小區(qū)不滿意，物業(yè)總“幫著”開發(fā)商說話？小區(qū)設(shè)施有明顯缺陷，物業(yè)就是不找開發(fā)商整改？這是江城不少業(yè)主的感受——物業(yè)不為業(yè)主服務(wù)，倒像是為開發(fā)商“服務(wù)”。

　　究其原因，還要從物業(yè)公司的“出身”說起。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，武漢住宅小區(qū)的物業(yè)，基本都是樓盤開售前開發(fā)商“欽定”，還有不少樓盤物業(yè)和開發(fā)商同屬一家公司。導(dǎo)致本該是小區(qū)設(shè)施細節(jié)第一道“把關(guān)人”的物業(yè)公司處于弱勢地位，在查驗小區(qū)以及日后管理中，不敢“開罪”開發(fā)商，對小區(qū)缺陷只能“睜一只眼閉一只眼”。

　　從下月1日起，這種“潛規(guī)則”將被打破。昨日，武漢市房管局發(fā)布《武漢市前期物業(yè)管理招標投標暫行規(guī)定》，物業(yè)總建筑面積在20萬平方米以上的小區(qū)，需公開招標選擇物業(yè)，最核心的評標將由政府部門指導(dǎo)并全程公開。改變“暗箱操作”，讓物業(yè)回歸小區(qū)“把關(guān)人”。

　　●案例

　　小區(qū)缺陷明顯“把關(guān)人”缺位

　　昨日，記者來到武泰閘花園61棟住宅樓發(fā)現(xiàn)，騷擾業(yè)主許久的噪音，終于被隔離。

　　2011年，該樓業(yè)主一入住就發(fā)現(xiàn)，地下室水泵噪音太大，1—4樓家中都能聽到“嗡嗡聲”，一些住戶甚至要服藥入睡。業(yè)主跟物業(yè)投訴多次無法解決，直到本報報道、協(xié)調(diào)，開發(fā)商和物業(yè)才出資改造。

　　“家里終于清靜了。”在高興之余，住戶肖婆婆不禁疑惑，水泵房明顯設(shè)計不合理，為何沒人監(jiān)督？向物業(yè)反映問題為何要拖這么久才解決。

　　在光谷加州·香山美樹小區(qū)，“把關(guān)人缺位”同樣存在。4月18日，記者在該小區(qū)看到，緊鄰住宅樓的空地，已變成“露天垃圾場”，堆放著大量建筑和生活垃圾。“一刮風，臭味能吹進家里；一開窗，就看到垃圾池，蒼蠅橫飛。”業(yè)主心情可想而知。

　　物業(yè)的解釋是，目前還是入住裝修期，垃圾池是為方便堆放建筑垃圾。但這并不符合城管“垃圾不見天、不落地”的規(guī)定。記者在小區(qū)走訪一圈才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)沒有垃圾房，僅靠垃圾桶顯然難以承擔建筑垃圾，一旦運送不及時就無處安放。

　　在武昌，兩個小區(qū)的缺陷更讓人哭笑不得——相鄰兩套房子大門呈90度，同時開門就會“打架”，如果隔壁門口站人，鄰居一開門就可能撞上去。

　　據(jù)了解，住建部《物業(yè)承接查驗辦法》明確，小區(qū)設(shè)計、設(shè)施安裝是否合理的把關(guān)者是物業(yè)公司。在這些有缺陷的小區(qū)，物業(yè)去哪兒了？

　　●探因

　　房企欽點入駐 物業(yè)不敢得罪

　　“小區(qū)承接查驗，對業(yè)主居住品質(zhì)影響很大，如果小區(qū)本身存在明顯設(shè)施、設(shè)備缺陷，物業(yè)服務(wù)再好，也很難讓業(yè)主滿意。”全國三甲物業(yè)公司——長城物業(yè)（武漢）公司總經(jīng)理陳艾華，這樣解釋“物業(yè)承接查驗”意義。

　　按正常流程，小區(qū)在正式銷售前，開發(fā)商就必須選定物業(yè)服務(wù)公司。簽約后，物業(yè)首先要對小區(qū)工程、保潔和秩序，進行查驗。針對不合理的地方，需通知開發(fā)商整改。從售房到交房一般都有1—2年時間，足以整改設(shè)計缺陷細節(jié)。

　　“這些問題對有經(jīng)驗的物業(yè)公司，一眼就能發(fā)現(xiàn)，而且整改成本并不高。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，但令人擔憂的是，有些物業(yè)根本不敢給開發(fā)商提要求。

　　目前，武漢大多數(shù)開發(fā)商選擇物業(yè)時，不向社會公開信息，而是邀請3—5家物業(yè)參與招標，最后選定一家。這導(dǎo)致物業(yè)公司的業(yè)務(wù)，完全由開發(fā)商“派活”。面對物業(yè)提出的整改要求，一些看重口碑的大開發(fā)商會積極調(diào)整，但那些只有一個項目的開發(fā)商，就會置之不理。

　　“要求太多，他下次就不邀請你，甚至列入黑名單，你的業(yè)務(wù)就越來越少。”武漢一家物業(yè)公司老總告訴記者，如果太過強硬，不僅會丟掉下次合作的機會，即便對已簽約小區(qū)，“得罪”開發(fā)商，也有麻煩。比如房屋出現(xiàn)漏水，業(yè)主只會跟物業(yè)反映，再由物業(yè)聯(lián)系開發(fā)商維修，若對方不配合，物業(yè)也沒有能力維修，業(yè)主被激怒拒繳物業(yè)費，影響的還是物業(yè)的收入。“所以，我們一般都是大事化小。”

　　“物業(yè)當然希望小區(qū)的缺陷都能整改，否則一旦影響業(yè)主生活，業(yè)主只會把火撒到物業(yè)。”麗島物業(yè)副總經(jīng)理徐有禮認為，但房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈，物業(yè)在最末端，其被動地位是天生的。

　　●尷尬

　　弟弟監(jiān)督哥哥 物業(yè)怎能硬氣

　　比起一些找“有關(guān)系”的物業(yè)入駐，問題更麻煩的是，很多物業(yè)公司和開發(fā)商本來就同屬一家總公司，讓弟弟監(jiān)督哥哥，效果可想而知。記者了解到，武漢有1800余家物業(yè)公司，其中有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背景的占六成左右，其中不少物業(yè)公司就是掌管著自家房產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤。

　　記者了解，對物業(yè)提出的整改要求，開發(fā)商是否接受，沒有硬性規(guī)定。一些大開發(fā)商，雖然更重視物業(yè)的合理建議，但綜合多家物業(yè)公司的反饋顯示，整改率也只有50%左右，能接受70%就算非常配合。

　　“物業(yè)提出的意見，多是從后期管理角度考慮，但開發(fā)商要綜合考慮美觀度、對購房者的吸引力等指標，來設(shè)計小區(qū)。”武漢一家開發(fā)商分管工程的老總告訴記者，這就決定了開發(fā)商不可能100%接受物業(yè)的意見。

　　比如開發(fā)商為提高房產(chǎn)價值，總會給小區(qū)設(shè)計一些華而不實的設(shè)施，比如噴水池，初期可以成為賣房的亮點，但后期維護運營，每月僅水電費就過萬，物業(yè)又無法承擔，就會導(dǎo)致設(shè)備長期閑置甚至電路失修，還帶來安全隱患。“如果物業(yè)和開發(fā)商同屬一家公司，物業(yè)提出反對小區(qū)搞噴泉、種植名貴樹木等不易維護的設(shè)施。做最后裁決的總公司，優(yōu)先考慮的當然會是房子好不好賣。”武漢一家物業(yè)公司管理人員說。

　　●改變

　　面向社會招標 獨立專家打分

　　武漢市房管局物管處相關(guān)負責人告訴記者，此前邀請招標確定物業(yè)的方式，整個招標過程不透明，可能導(dǎo)致部分不負責任的開發(fā)商，傾向選擇更“可控”的物業(yè)，而物業(yè)又對行使職責有顧慮，最終導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。

　　正因如此，該局出臺新規(guī)：今年5月1日起，武漢總面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)，前期物業(yè)公司不能由開發(fā)商“欽定”，必須向全社會公開招標。（前期物業(yè)，是指小區(qū)交房前進駐的物業(yè)公司，如業(yè)主想更換物業(yè)，需成立業(yè)委會投票。因此前期物業(yè)要服務(wù)小區(qū)至少3、5年，甚至長時間。）

　　新規(guī)明確，20萬方以上小區(qū)（約占新建小區(qū)一半）要招聘物業(yè)，必須通過全市統(tǒng)一的招投標管理平臺，發(fā)布信息。而在最為關(guān)鍵的評標過程，將由政府主管部門進行指導(dǎo)，并由第三方物業(yè)專家（開發(fā)商人員不得超過1/3）打分，確保對物業(yè)公司的選擇更為客觀。

　　“在物業(yè)招標中形成公開競爭和淘汰機制，不能再完全由開發(fā)商主觀選擇。”武漢房管局物管處負責人介紹，通過這種方式，就是要讓服務(wù)水平、服務(wù)意識最優(yōu)的物業(yè)進駐小區(qū)。